Покупаем садовый участок

Здравствуйте, уважаемые читатели! С каждым годом появляются новые дачники, которые получают садовые участки в наследство или просто покупают их. Чтобы предостеречь новичков от возможных неприятностей, хотелось бы пояснить несколько вопросов. Некоторые из них были изложены в ваших письмах. Уже неоднократно я высказывал мысль о сложности восприятия законодательства со стороны простых граждан, да и вы, уважаемые читатели, просите писать как можно проще. Постараюсь соответствовать вашим требованиям. 

Итак, по порядку: 

Вопрос 1. Известны случаи, что при покупке сада у пожилых людей вдруг объявляются наследники, которые заявляют о незаконной продаже имущества. Как правильно оформить сделку, чтобы потом к покупателю не было претензий? 

Ответ. Для ответа на данный вопрос необходимо отметить, что с 1993 года Конституцией Российской Федерации признается и охраняется государством, наравне с другими формами собственности, - частная собственность на землю. При этом никто не вправе лишить собственника своего имущества. Передача прав собственности происходит только по добровольному согласию, либо по решению суда. Гражданин самостоятельно решает, кому продавать свой земельный участок, либо вовсе его не продавать, а обрабатывать самостоятельно. Имущество также может передаваться по наследству. 

Сегодня государством установлены специальные утвержденные формы, позволяющие ЕДИНООБРАЗНО определить, является ли данное лицо частным собственником земельного участка и где именно территориально данный земельный участок находится. К ним относятся следующие документы: 

1. Свидетельство на право собственности установленного образца, выдаваемое Федеральной Службой Юстиции. 

2. Кадастровый паспорт земельного участка, выдаваемый Государственным унитарным предприятием “Земельная кадастровая палата”. 

Для того чтобы не возникло проблем по первому вопросу, необходимо убедиться, что данный продавец является единственным частным собственником продаваемого земельного участка. А это значит, что необходимо сделать запрос по установленной форме в Федеральную Регистрационную Службу и в Земельную кадастровую палату.   

Допустим, вы убедились в том, что гражданин является единственным собственником этого земельного участка. Далее обратите внимание на следующий очень важный момент: в свидетельстве на право собственности не должно быть НИКАКИХ ОГРАНИЧЕНИЙ. А именно: ограничения на продажу могут быть наложены, если имущество находится в залоге; если участок расположен в санитарно-защитной зоне; если имущество находится в исторически охраняемой зоне и т. д. 

Также необходимо проанализировать состояние продавца по юридическим вопросам дееспособности. Ограничения по дееспособности могут возникать в следующих случаях: собственник может находиться на попечительстве у другого лица по возрасту или состоянию здоровья; собственник имеет заболевания, которые вызывают психические отклонения; возрастной ценз и так далее.    

Напомню, что в Российской Федерации существует два способа регистрации сделки купли-продажи имущества: нотариальный и не нотариальный. Второй вариант упрощает процедуру оформления и исключает нотариальные сборы. В этом случае Продавец и Покупатель совместно приходят в Федеральную Регистрационную службу и составляют заявления о переходе права собственности. На основании переданных документов в течение 30 дней на имя Покупателя оформляется Свидетельство на право собственности на участок. Деньги продавцу нужно передавать только после получения на руки Свидетельства на право собственности (не раньше!). 

Для того чтобы быть более уверенным в сделке, рекомендую выбрать нотариальный путь ее оформления. При этом Продавец и Покупатель совместно приходят к нотариусу и заключают официальный договор купли-продажи. С этого момента Продавец исключается из процесса, а Покупатель идет в орган Федеральной Регистрационной службы и единолично продолжает процесс оформления Свидетельства на право собственности. 

Преимущества нотариального способа очевидны. В этом случае не вы, а именно нотариус, на основании своих знаний и опыта, проверит все документы: выяснит, нет ли на продажу земельного участка каких-либо ограничений; сделает необходимые запросы о дееспособности собственника; исключит возможные претензии родственников на участок (например, нотариус пригласит на сделку жену, если продавец - муж и т. д.). Фактически, только после тщательной проверки заключается Договор купли-продажи. Таким образом, это лишний раз защитит вас от посягательства “новорожденных” наследников. Деньги за участок могут быть переданы у нотариуса после проставления печати на договоре. 

Вопрос 2. По телевидению передавали о том, что один и тот же участок продают дважды разным покупателям. Как такого избежать? 

Ответ. На сегодняшний день государство предпринимает меры, чтобы в этом вопросе навести порядок. К сожалению, находятся “СПЕЦИАЛИСТЫ”, которым удается ввести в заблуждение порядочных граждан. Чем они мотивируют свои действия, в противовес законным: 

1. Сроком осуществления сделки (говорят, что это быстро) . 

2. Стоимостью осуществления сделки (говорят, что это дешево). 

  3. Безответственностью контролирующих органов (никто не придет и не проверит). 

У садоводов возникают большие проблемы, когда они поддаются на советы “ЛЖЕКОНСУЛЬТАНТОВ”. Например, осуществляют куплю-продажу через простое заявление в правление садоводческого товарищества и изменение фамилии в списках садоводов. Бывают и случаи, когда продавец утверждает, что все документы уже оформлены и предоставляет заведомо “готовый пакет документов”, остается лишь “кое-что подписать”. В таких ситуациях возникают и наследники, и старые собственники, и другие договора купли-продажи... Будьте внимательны. 

Прежде я уже указывал на то, что из-за сложности восприятия законодательства у простых граждан возникает много вопросов, которые они трактуют неправильно. Поэтому еще раз настоятельно рекомендую: чтобы в будущем не возникало непредвиденных проблем, пожалуйста, пользуйтесь услугами официальных организаций. 

Вопрос 3. Иногда продаются земельные участки “в чистом поле”, где нет заборов и других строений, ограничивающих территорию. Как фиксируются границы и положение участка в документах? 

Ответ. Первая рекомендация: не покупать земельный участок в чистом поле НИ ПРИ КАКИХ УСЛОВИЯХ!!! 

В любом случае будут проблемы. Начнем с простых: нужно ждать - неизвестно, когда появится ваш сосед, и с какой стороны; возникнут вопросы коммуникаций; споры по поводу реальных границ участка и так далее, и тому подобное. Не хочу никого обвинять ни в чем, упомяну только одно название, “НАДЕЖДА” - сколько мучений у людей с этими земельными участками! 

Рассмотрим вариант человека, жаждущего приобрести земельный участок, именно здесь, именно в этом месте. Только комплекс вынесенных участков всего массива в натуру позволяет сказать, что данный участок закреплен на местности и можно формировать документы для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права. 

С 1 января 2009 года для постановки на кадастровый учет должен быть сформирован (в соответствии с 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”) Межевой План, в нем отражаются границы и положение земельного участка. После постановки на кадастровый учет выдается кадастровый паспорт, в котором дублируются данные по координатам и положению земельного участка. 

Что на практике означает юридический термин “участок вынесен в натуру”? Границы всего земельного массива, предназначенного для продажи, должны быть обозначены межевыми знаками. Это специальные трубки, вбитые в землю, на которых проставлена информация о координатах и соответствующих документах, где они дублируются (Межевой План или Землестроительное Дело). Такие же межевые знаки должны быть проставлены по границам каждого участка, вынесенного на продажу. 

Порой люди рассуждают так: “Земля всегда дорожает, поэтому нужно вложить в нее деньги, а с границами потом разберемся”. Поверьте моему опыту работы в данной сфере, относитесь к покупке участка более ответственно, не создавайте сами себе проблем. 

Уважаемые читатели, свои вопросы вы можете направлять по адресу: 603086, г. Н. Новгород, а/я 65, либо по электронной почте: tdso.nn@gmail.com