Земельные отношения

   На вопросы отвечает главный государственный инспектор г. Н. Новгорода по охране и использованию земель Василий Михайлович РОМАНОВ.

   Здравствуйте, уважаемые «читатели-землевладельцы »! По роду своей деятельности я часто сталкиваюсь с различными сложными ситуациями, связанными с земельными отношениями. Казалось бы, со временем подобных вопросов должно оставаться меньше. Но в настоящее время у землевладельцев отсутствует прозрачная и понятная картина своих прав и обязанностей в системе земельных отношений. Это обстоятельство позволяет ряду политиков, «лжеконсультантов» и даже производственникам зарабатывать политические и денежные «очки». 

   Государство, выдавая те или иные государственные акты, прежде всего, гарантирует соответствующие права и выдает документы не для того, чтобы кто-то трактовал эти государственные гарантии по своему усмотрению. 

   Основной закон прямого действия - Конституция Российской Федерации 1993 года - однозначно и бесповоротно определила: «... Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения...», (ст. 35). 

   Государственная задача - не отнять землю у людей, а наоборот всецело способствовать процессу приватизации. Подтверждение тому - дополнительные законы, в частности, «О дачной амнистии». 

   На простом примере можно показать элементарную логику: государству выгоднее, когда земельный участок приносит прибыль в виде налогов или арендной платы, чем земельный участок, который не приносит прибыли. 

   Существует только два варианта решения - административный и судебный. Этих вариантов достаточно, чтоб решить любую проблему земельных отношений. 

   1. Отвечая на первый вопрос, нужно провести небольшой ликбез. Для простых землепользователей юридическая сторона земельных отношений сложна, поэтому они путаются в употреблении специальных терминов, а это не идет на пользу при отстаивании своих прав на землю. 

   Например, под словом «земля», скорее всего, понимается «земельный участок». Также путаются термины «частная собственность» и «совместно-долевая собственность», и ряд других понятий. 

   Дополнительно поясню правильное восприятие самого земельного участка. Он характеризуется двумя параметрами: земельный участок как физическое тело и земельный участок как правовой объект. Проще говоря, «физически» - это сколько площади и где находится; «по праву» - кто начальник над этим земельным участком. 

   По физическому параметру все просто: поле - так поле; сад - так сад; в общем, конкретный участок земли определённой площади. По правовому параметру поясню: начальников может быть один, два, три и так далее. Это означает, что если начальник не один, то командовать земельным участком они будут СОВМЕСТНО. 

   Почему возникло само понятие общей совместной собственности на землю? Здесь требуется еще одно пояснение. Как известно, земельные участки на территории колхозов неодинаковы. На профессиональном языке, отдельные паи имеют разную бонитировку, то есть разную качественную оценку (по плодородию почвы, расположению участка и т. д.). А вот все работники сельской местности для государства абсолютно равны по значимости. 

   Именно поэтому, «чтобы не обидеть каждого землепользователя», в процессе приватизации земельных участков государством выделялось целое поле (общая земля) для коллектива. То есть, специально не выделялся в натуру конкретный участок, приходящийся на долю гражданина или гражданки. 

   Фактически это означает, что полученный общими усилиями результат от использования земли (например, урожай) будет поделен между собственниками (пайщиками) поровну. На сегодняшний день уже существуют механизмы, позволяющие выделить доли в натуре. Например, через совместное решение на собрании пайщиков или через суд, но это отдельный разговор. 

   Итак, мы разобрались, что же у ваших родителей имеется на сегодняшний день. Они имеют долю в праве совместной долевой собственности, выраженную не в долях, а в абсолютных числах, то есть в площади 6 гектаров. Идем дальше. 

   Вступая в разговор с административными органами, каждый гражданин является зависимым от решения, принятого администрацией, и поэтому чувствует себя не всегда уверенно. Здесь не тот случай. В данных отношениях администрация и землевладелец являются партнерами, и при соблюдении обеими сторонами своих прав и обязанностей, ни с какой стороны давления быть не может. 

   Права землепользователя: получил землю - используй ее и плати налоги; администрации - предоставила земельный участок, и все дальнейшие действия - только в соответствии с Уставом. Это исключает любого рода шантаж («если Вы не используете... - то Я Вас...»). 

   По факту нарушения условий приватизации или условий использования земельного участка (по Уставу, по закону) администрация может выйти в суд для принятия решения о возврате земельного участка в государственную или муниципальную собственность. Все это производится по законодательству: с уведомлением и с полным описанием нарушений норм закона, допущенных собственником. Никаким другим способом никто ваш земельный пай «отобрать» не может. Со «страшилками» закончили. Идем дальше. 

   2. Что можно делать на такой земле? На данной земле не только можно, но и нужно хозяйствовать, то есть распахивать, оставлять под пар, выращивать различные культуры, заниматься скотоводством, создавать необходимые постройки и так далее. Это земля сельскохозяйственного назначения, для которой разрешено: личное подсобное хозяйство, огородничество, садоводство и другое. 

   3. По вопросу продажи «земли в соседних деревнях». Что касается продажи, то в народе это называется: «скупают паи» - это очень сложный вопрос. Слово «пай» - это правовое понятие. Юридически пай не продается (как доля в праве) - его можно переуступить по Гражданскому кодексу, но не продать. Так что по поводу продажи есть много вопросов. Пай можно унаследовать, передать в доверительное управление, можно участвовать с ним в предприятии и так далее. Справедливости ради, скажу, что ПРАВИЛЬНО продать пай достаточно сложно. В начале нужно ВЫДЕЛИТЬ ЕГО В НАТУРУ, получить НОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ, и лишь потом - можно продавать. 

   Фактически нужно приватизировать данный участок, чтобы продать его законным способом. Все иные способы «продажи», которые предлагает вам администрация или покупатели вашего земельного пая являются неправомерными. По сути - это уловка, чтобы заполучить землю. 

   Обычно оформляется ГЕНЕРАЛЬНАЯ ДОВЕРЕННОСТЬ НА ПРАВО РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, по которой вы доверяете распоряжаться своим земельным паем другому лицу (покупателю). В дополнение к этому могут быть составлены документы о передаче денег за оформление этой доверенности. 

   Юристы и «лжеконсультанты» уверяют, что все законно, и проблем никаких не будет. Но на практике нередко возникают имущественные отношения с родственниками, которые могут претендовать на долю в собственности или оспаривать законность данной сделки. 

   Еще раз повторяю, что способа законно продать свой земельный пай, без выделения его в ЛИЧНУЮ собственность (приватизацию) не существует. 

   4. Кадастровую стоимость земельного участка в каждой области можно узнать в Управлении Роснедвижимости. Например, для жителей Нижегородской области - в Управлении Роснедвижимости по Нижегородской области. В частности, в территориальных отделах на местах или у их представителей. Головное управление Нижегородской области находится по адресу: г. Н. Новгород, ул. Ванеева 205, тел. 417-68-81. 

   Кадастровая стоимость регулярно пересчитывается, этого бояться не нужно. Как специалист я Вас уверяю, что чем чаще будет пересчет, тем более качественной будет оценка. Для подобного пересчета нужны деньги, но, к сожалению, их всегда не хватает. 

   Эту статью вы можете найти в газете "Волшебная грядка" 2007 года № 23.