Приобретение земельного участка для постройки дома
>
Продолжаем разговор о приобретении земельного участка для постройки дома. Подписчики нашей газеты и постоянные читатели помнят, что данную тему мы подняли в связи с вопросом семьи Кочетовых о том, как правильно провести процедуру покупки и кто уполномочен выделять землю под жилищное строительство.
В 19 выпуске “Волшебной грядки” на вопрос отвечал Главный Государственный Инспектор по использованию и охране земель по Н. Новгороду, Советник РФ I класса Василий Михайлович Романов. Сегодня он дает дополнительные пояснения.
Уважаемые читатели, наберусь смелости рассмотреть сложнейший существующий административный барьер в земельно-имущественных отношениях. Мы убеждены, что земельные участки нужно предоставлять только тем гражданам, кто хочет и может хозяйствовать на этой земле, а не тем, кто спекулирует на возможности приобретения земельного участка. К сожалению, приходится констатировать, что нередки случаи, когда служебный долг перерождается в личный бизнес. На сегодняшний день возникло множество непонятных для простого обывателя дополнительных организаций, частных помощников, которые существуют только для того, чтобы ваш вопрос был решен положительно. Но зачем это нужно, когда он и так по закону (!) должен быть положительно решен.
Уважаемые читатели, заглядывая в будущее, мы понимаем, что для строительства гражданского общества нам предстоит еще много-много сделать. Государство сегодня, как никогда, уделяет этому моменту огромное внимание.
Мы считаем, что важнейшим направлением для реализации этого в жизнь является создание системы информированности во всех вопросах жизнедеятельности как исполнительных органов власти, так и законодательных, а вместе с этим и всей деятельности чиновничьего аппарата, начиная с федеральных структур и заканчивая органами местного самоуправления.
Для простого обывателя важным вопросом в этом направлении также является концептуальное понимание законодательной базы. Чем, собственно говоря, мы и пытаемся с вами заниматься на страницах газеты. Итак, возвращаемся к административному барьеру.
Земля - по конкурсу
При обращении за предоставлением земельного участка, заявителю предлагается выполнить какие-то дополнительные действия. Это приводит его к сомнениям, которые выливаются в неуверенность: а сможет ли он вообще приобрести земельный участок? Все дело в том, что земельный участок, согласно существующему законодательству, может быть предоставлен двумя способами: через конкурс или без конкурса.
Почему-то, основная масса граждан, с которыми мне приходилось общаться, панически боится участвовать в конкурсах на предоставление земельных участков. Это и подталкивает придумывать различные “лазейки”. Например, предлагается не собственность на земельный участок, а аренда, и не под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), а под ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Причем без предупреждения о том, что в дальнейшем возникнут дополнительные проблемы. Не будем кривить душой, если скажем, что это искусственно создает условия для коррупционных отношений.
Будучи еще Первым вице-премьером, Дмитрий Анатольевич Медведев выступал против полного отказа от безаукционного порядка предоставления земель в сельской местности. В настоящее время, по нашему мнению, простому гражданину лучше всего (дешевле и законнее) пройти процедуру конкурса или аукциона на приобретение земельного участка.
Кто дает землю и по какому праву?
Для уверенного принятия решения в данном направлении предлагаем более детально рассмотреть нормативно-правовую базу земельно-имущественных отношений.
Важным этапом подготовки документов для приватизации земельного участка является определение того органа, который уполномочен на принятие решения о предоставлении земельного участка в собственность заявителя. Проще говоря, нужно определить, кто “дает” землю.
Приватизация земельных участков - это способ приобретения в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Государственные органы и органы местного самоуправления принимают следующие решения о предоставлении в собственность земельных участков:
-о приватизации земельного участка;
-об отказе в приватизации земельного участка;
-о направлении заявки для рассмотрения в иной уполномоченный орган;
-о возврате заявки для доработки.
Отказ уполномоченного органа в приватизации земельного участка возможен только в случаях:
-наличия ограничений по обороту земельного участка;
-отсутствия на земельном участке объектов недвижимости, находящихся в собственности заявителя;
-наличия на земельном участке заявителя объектов недвижимости, находящихся в иной собственности.
Важным является то, что не подлежат отчуждению земельные участки, предусмотренные генеральными планами развития территории для использования в государственных или общественных интересах.
Попробуем на примере процедуры муниципального образования Нижний Новгород достаточно подробно рассмотреть вопрос предоставления земельного участка для строительства индивидуального жилого дома.
Итак, проведем структуризацию имеющихся полномочий на примере Нижнего Новгорода. Любое муниципальное образование на территории Российской Федерации (Нижний Новгород тому не исключение) живет и развивается в соответствии Уставу города. Данный документ при его подробном рассмотрении позволяет определить критерии возможностей распоряжения земельными и иными ресурсами муниципального образования.
Чтобы не усложнять вопрос предоставления земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, будем акцентировать свое внимание только на очень важных моментах.
В начале необходимо рассмотреть Устав Нижнего Новгород с изменениями от 20 декабря 2006 года и от 30 января 2008 года.
Согласно пункту 26 статьи 8 главы II, к вопросам местного значения города Нижнего Новгорода относится:
”-утверждение генеральных планов города, правил землепользования и застройки,
-утверждение подготовленной на основе генеральных планов города документации по планировке территории,
-выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории города,
-утверждение местных нормативов градостроительного проектирования города,
-ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории города,
-резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков в границах города для муниципальных нужд,
-осуществление земельного контроля за использованием земель города.”
Из данного положения видно, что этот пункт всецело охватывает наш вопрос, подтверждая, что орган местного самоуправления является уполномоченным лицом по решению градостроительной и земельной политики на территории муниципального образования.
Дополнительно рассматривая статью 43 “Полномочия администрации города Нижнего Новгорода”, в пункте 4 “В области использования земли и других природных ресурсов, охраны окружающей природной среды”, можно констатировать, что администрация города Нижнего Новгорода имеет право:
1) от имени города владеть, пользоваться, распоряжаться земельными участками, находящимися в муниципальной собственности;
2) до разграничения государственной собственности на землю распоряжаться находящимися в государственной собственности земельными участками, если законодательством не предусмотрено иное;
3) резервировать земли в случаях, установленных законодательством;
4) изымать, в том числе путем выкупа, земельные участки для муниципальных нужд;
5) устанавливать публичные сервитуты;
6) осуществлять формирование земельных участков;
7) осуществлять выбор земельных участков для строительства и предварительно согласовывать места размещения объектов;
8) устанавливать ограничения прав на землю в соответствии с законодательством;
9) осуществлять муниципальный земельный контроль;
10) взимать плату за землю;
11) организовывать проведение землеустройства на территории города;
12) и другое.
В пункте 5 “В области градостроительной и инвестиционной деятельности”, администрация города:
1) разрабатывает и вносит на утверждение Городской Думы города Нижнего Новгорода проект генерального плана города и изменений в него, организует его исполнение;
2) разрабатывает и вносит на утверждение Городской Думы города Нижнего Новгорода проекты правил землепользования и застройки города;
3) осуществляет контроль за соблюдением утвержденных проектов строительства объектов муниципальной собственности, организует экспертизу проектов строительства указанных объектов;
4) утверждает местные нормативы градостроительного проектирования;
5) принимает решения о подготовке документации по планировке территории и ее утверждению;
6) осуществляет ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности;
7) выдает разрешения на строительство;
8) выдает разрешения на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории города;
9) осуществляет подготовку градостроительных планов земельных участков в случаях, установленных федеральными законами, и утверждает их;
10) организует строительство муниципального жилищного фонда, создает условия для жилищного строительства, обеспечивает развитие инженерной и транспортной инфраструктуры города;
11) разрабатывает и вносит на утверждение Городской Думы города Нижнего Новгорода проекты городских программ улучшения жилищных условий жителей города;
13) и другое.
Уважаемые читатели, здесь не зря так подробно перечислены все полномочия. В некоторых случаях отказ о выделении земельного участка мотивируют тем, что орган местного самоуправления не уполномочен решать подобные вопросы. Знайте, что вы всегда можете свериться с подобными документами по месту своего проживания.
А сейчас мы предлагаем обратить особое внимание на земельные участки, которые являются не разграниченными по видам собственности. В соответствии Уставу, до разграничения государственной собственности на землю орган местного самоуправления распоряжается находящимися в государственной собственности земельными участками, если законодательством не предусмотрено иное. Особое внимание следует обратить на фразу: “если законодательством не предусмотрено иное”. Что это означает?
В буквальном смысле, это говорит о том, что если орган государственной власти, будь это уровень Федерации или субъекта Федерации, примет закон иной процедуры, то данный пункт Устава необходимо читать совместно с нормой нового закона. Именно это и произошло на территории Нижегородской области. Законодательным собранием Нижегородской области 13 декабря 2005 г. был принят закон № 192-3 “О регулировании земельных отношений в Нижегородской области”.
В соответствии с Законом Нижегородской области № 192 в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органы местного самоуправления города Нижний Новгород принимают решения:
1. О предоставлении земельных участков:
а) гражданам - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, дачного строительства, садоводства, огородничества, животноводства, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, в том числе в случае реализации прав на бесплатное приобретение в собственность земельных участков, предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение, в соответствии со статьями 20, 21 и 33 Земельного кодекса Российской Федерации;
б) гражданам и юридическим лицам - под существующими индивидуальными жилыми домами, дачами, а также территориями садоводческих или огороднических некоммерческих объединений граждан;
в) членам гаражно-строительных кооперативов и гаражно-строительным кооперативам - под существующими гаражами автомобилей.
2. В отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органы местного самоуправления города Нижний Новгород:
а) заключают договоры аренды, объектом которых являются земельные участки или доли в праве общей собственности, а также договоры безвозмездного срочного пользования, дарения, мены в соответствии с действующим законодательством (на основании решений органов местного самоуправления города Нижний Новгород о предоставлении земельных участков);
б) заключают договоры купли-продажи земельных участков в случаях и порядке, определенных федеральным законодательством, настоящим Законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Нижегородской области.
3. Органы местного самоуправления города Нижний Новгород принимают решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
Проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются органами местного самоуправления города Нижний Новгород в порядке, установленном федеральным законодательством.
Надеюсь, выше изложенная информация будет полезна для общего понимания вопроса.
С уважением, Романов В.М.
Свои вопросы, адресованные В.М. Романову, вы можете задать через нашу газету по адресу:
603086, г. Н. Новгород, а/я 65, либо по телефону 272-29-09 или эл. почте: tdso.nn@gmail.com.
.jpg "LK24 (1).jpg")
вверх