Как покупать землю?

На вопрос отвечает Главный Государственный Инспектор по использованию и охране земель по Н. Новгороду, Советник РФ I класса Василий Михайлович Романов.       

Здравствуйте, семья Кочетовых и уважаемые читатели “Волшебной грядки”! Очень рад, что в это экономически не простое время редакция продолжает знакомить вас с земельными вопросами. Сегодня, благодаря “Волшебной грядке”, мы можем дать плановое разъяснение возникающих у вас вопросов по земле, по недвижимости, по вопросам предоставления земельных участков и их купли-продажи, по межеванию и многим другим. 

Вначале хотелось бы развеять некую боязнь начинать процедуры, связанные с оформлением земли в собственность и владением ей на правах собственника. Эту неуверенность специально нагнетают люди, которых мы называем “лже-консультантами”. Их действия заключаются, буквально, в следующем: для повышения своей значимости и своего рейтинга они намеренно усложняют процедуру. Таким способом они пытаются  завысить стоимость оказываемых ими услуг, а, проще говоря, получить от вас больше денег. 

Постараемся вас убедить в том, что все не так страшно: “глаза боятся, а руки делают”. Учитывая основную концепцию нашего государства, следует подчеркнуть, что при всех вопросах, возникающих в результате дебатов теоретиков и практиков по данному направлению, можно с уверенностью сказать, что механизм распоряжения и защиты своей собственности в нашей стране гарантирован. А все сомнения,  связанные с  этим вопросом, основания не имеют. 

     

Для окончательного принятия решения о приобретении земли в собственность огромное значение имеет то, насколько подробно вы изучили данный вопрос. На что обратить внимание? 

Даю первую подсказку: КТО ХОЗЯИН? Мы вкладываем в это “условно-точное” понятие получение ответа на такой вопрос: гражданин является собственником земельного участка, либо семья, либо коллектив, колхоз, кооператив, муниципалитет, либо субъект Российской Федерации, Российская Федерация, либо Земельный участок является государственным и не разграничен по собственникам.

Вторая подсказка: ЧТО ПОДТВЕРЖДАЕТ, КТО ХОЗЯИН? Это должны быть документы: распоряжения, постановления, акты, свидетельства, решения суда, дарственные, завещания, договоры и т. д., выданные уполномоченным органом на момент выпуска данного документа.

Третья подсказка: ИМЕЮТСЯ ЛИ ОРАНИЧЕНИЯ НА РАСПОРЯЖЕНИЯ СОБСТВЕННОСТЬЮ?  Для данного пункта важным является следующее: согласие в семье; заложена ли собственность в банк; находится ли в ипотеке; существует ли на собственность сервитут.

Четвертая подсказка: К КАКОЙ КАТЕГОРИИ ОТНОСИТСЯ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК?  Важнейшим аспектом, который нужно учесть при приобретении земельного участка для строительства дома, является КАТЕГОРИЯ земельного участка. Дело в том, что не на всех участках можно возводить жилые строения и на еще меньшем их количестве можно оформить постоянную прописку и регистрацию. 

Российский законодатель определил в соответствии с Земельным кодексом семь категорий земель.  Не буду их перечислять, но подскажу, что строительство домов индивидуального использования возможно только в соответствии с градостроительными нормами и правилами, по Градостроительному  кодексу (обращайтесь к нему).

Например, на землях категории населенных пунктов, выделенных под индивидуальное жилищное строительство или малоэтажное строительство, можно не только строить индивидуальный дом, но и прописаться в нем. Строительство дома возможно и на земельном участке, выделенном под личное подсобное хозяйство. 

Пятая подсказка: КАКОВ ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ?  Строительство, и даже прописка, возможны и на землях сельскохозяйственного назначения. На сегодняшний день существуют  земельные участки данной категории с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство. 

Но, существуют также земельные участки этой категории с видом разрешенного использования под садоводство, под огородничество или под дачное строительство. Если вид разрешенного использования - дачный, то вы имеете право построить жилой дом с правом регистрации или без права регистрации. Если это садовый участок, то вы имеете право построить жилой дом, однако без права регистрации. Кроме того, не забывайте, что вы член садоводческого товарищества и  у вас могут быть ограничения по уставу (это важно). 

При выделении участка под огород вы не имеете права ни строить жилой дом, ни регистрироваться. 

Шестая подсказка: ГДЕ ЗЕМЛЯ - В ЧЕРТЕ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА ИЛИ ВНЕ ЕГО? Расположение земельного участка в черте города может облегчить некоторые вопросы, связанные со строительством и пропиской, а может, напротив,  внести дополнительные ограничения.  

Конечно, количество таких “подсказок” не ограничивается шестью. К этому списку можно добавить личные требования: жить у речки или в лесу, на шести сотках или на 15-ти, вести личное подсобное хозяйство или фермерское. Но главное, учтите, что все это будет малоинтересным без наличия  достаточных мощностей электричества, водопровода, наличия газопровода и, самое главное, наличия качественных дорог, а также перспективы развития данной местности.

     

Вернемся к вопросу, заданному семьей Кочетовых. Если структурировать его, то можно выделить следующее. Решение принято, а именно, необходимо  приобрести земельный участок; построить дом; получить в нем прописку. 

Более детальный разбор показывает, что все действия жестко связаны в одну цепь и очень последовательны. То есть, нам не осуществить прописку без дома, а дом не построить без земельного участка. Далее: без присвоения адреса и права на этот дом нам не получить прописку. Адрес не получить без распоряжения о присвоении почтового адреса. Само распоряжение не получить без кадастрового паспорта на дом. Кадастровый паспорт на строение не получить без разрешения на строительство и следующего распоряжения о завершении строительства. Строительство нельзя начать без земельного участка. Земельный участок зависит от межевания, а межевание зависит от чертежа и распоряжения. И, наконец, последнее: все это зависит от наличия свободных земельных ресурсов необходимой категории и вида разрешенного использования. 

     

Предложу вам несколько дополнительных нюансов, возникающих при решении данного вопроса.  Казалось бы, знание ориентировочной цены земельного участка, который вы хотите приобрести, на первый взгляд, будет достаточным, чтобы осуществить сделку. Но не торопитесь! Знать только примерную стоимость и приблизительное месторасположение будущего земельного участка  недостаточно для такой важной покупки. 

Предложенная низкая цена участка впоследствии может вылиться в неподъемные расходы на проект, на устройство  дороги к участку, на согласование технических условий и проведение водопровода, канализации, газа. Очень часто бывает, что  стоимость согласования, подведения, подключения требуемых коммуникаций, необходимых и возможных мощностей, а также сроки согласования коммуникационных проектов (как правило, не менее 6 месяцев) в несколько раз превышает стоимость земельного участка. 

При выборе земельного  участка необходимо учитывать близость учреждений здравоохранения, образования, торговли, работы, родственников, общественного транспорта и т.д. Для каждого покупателя этот набор индивидуален и зависит от запросов его и всей семьи.

    

Если вы определились с выбором земельного участка, перед вами возникает две возможности приобретения, а именно: самостоятельно или через посредников. С вашего разрешения, поделюсь своим мнением по отношению к риэлторам. Оно однозначно сформировано в пользу риэлторов, и это не заигрывание перед ними, отнюдь. Это устойчивый взгляд на проблему земельных отношений в современной рыночной экономике. 

В доказательство этому могу привести немало примеров из опыта общения с гражданами по вопросу понимания различных нюансов законодательства и сложности процедур оформления документов. 

Если брать среднестатистические показатели, то сделки гражданином по купле-продаже земельного участка проводятся не более двух раз в течение всей его жизни. 

Российский законодатель твердо определил возможность гражданину самостоятельно осуществить все действия по купле-продаже земельного участка. Для этого были предусмотрены даже упрощенные процедуры.  

Однако попытка самостоятельного решения этих вопросов в современном мире порой может растянуться на полгода, а иногда просто завести в тупик. 

Вместе с тем, помочь правильно оформить, а также  сэкономить ваше личное время и деньги, могут только высококвалифицированные юристы, риэлторы и посредники, имеющие  теоретические и практические навыки в данном вопросе, которые не раз взаимодействовали с местными чиновниками и государственными службами.

В вашу задачу входит только ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТЬ ДОГОВОР НА ОКАЗАНИЕ УСЛУГ (это важно).

Если вы, все же, настойчивы и самостоятельны, и хотите обойтись без посредников, дерзайте! 

Первое, с чего начинается купля-продажа земельного участка, - это ознакомление и ПРОВЕРКА ДОКУМЕНТОВ, имеющихся у продавца или его риэлтора. Помните, от строгости вашего поведения и первого шага зависит результат сделки. 

Не упрощайте встречу с продавцом и ваш разговор! На время встречи вы должны превратиться в настоящего чиновника, строго соблюдающего нормы закона (для этого вы должны их хорошо знать!) Только при таком настрое будет результат.

При знакомстве с продавцом нужно проверить его ПАСПОРТ и ОРИГИНАЛ СВИДЕТЕЛЬСТВА НА ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ, чтобы убедиться, что земля принадлежит именно данному лицу. Если предоставляется только копия или еще хуже - ксерокопия, то лучше от сделки отказаться. Следует знать, что копия свидетельства могла быть выдана в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства. 

 Если продавцом выступает риэлтор, необходимо съездить в агентство недвижимости, которое он представляет, и узнать, работает ли там этот человек. Там же посмотреть лицензию, ознакомиться с документами, на основании которых продаётся данный земельный участок. 

Если продавец действует через представителя, то нужно попытаться проверить, отозвана ли доверенность представителя или нет. В доверенности должно быть прописано: что и по какой цене, какую недвижимость доверяют продать представителю, имеет ли он право подписывать договор по сделке. 

Далее (в зависимости от вашей уверенности в продавце, степени знакомства с ним, вашей осторожности и статуса земельного участка) могут понадобиться следующие документы: справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, оплате членских, паевых и разовых взносов, отказы дольщиков от преимущественного права покупки доли имущества, подтверждение отсутствия межевых споров, генеральный план застройки территории или градостроительный план и другие бумаги. Эти документы могут быть необходимы для реально безопасного проведения сделок. 

Необходимо также знать историю земельного участка, начиная с документов о ПЕРВИЧНОМ ВЫДЕЛЕ ЗЕМЛИ. Если в качестве подтверждения права собственности на продаваемый участок продавец предоставил СВИДЕТЕЛЬСТВО О СОБСТВЕННОСТИ, то внимательно его изучите. В нем указано: кем и когда выдано свидетельство; на основании каких документов; кто является собственником земли; сколько земли выдано; статус участка (как я говорил,  не все участки пригодны для строительства); кадастровый номер участка. 

К свидетельству на право собственности обязательно должен быть приложен КАДАСТРОВЫЙ  ПАСПОРТ. В нём указаны количество соток, категория земли, сведения о частях земельного участка, план границ участка. В кадастровом паспорте должны быть указаны все обременения по данному участку земли (например, на покупаемом участке могут проходить газовые трубы, коммуникация, водоснабжение, кабели, древесно-кустарниковая растительность, которая не подлежит вырубке, и т. д.).

От продавца также необходимо получить документы, на основании которых он стал владельцем участка: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (мены, дарения), либо СВИДЕТЕЛЬСТВО  О  НАСЛЕДСТВЕ. 

Продавец обязан также показать документы об УПЛАТЕ НАЛОГОВ НА ЗЕМЛЮ. А если вы покупаете участок в садовом товариществе, то - СПРАВКУ ОБ ОТСУТСТВИИ ЗАДОЛЖЕННОСТИ, подписанную председателем товарищества. 

Во избежание недоразумений и конфузов с родственниками продавца, можно получить НОТАРИАЛЬНО ЗАВЕРЕННОЕ СОГЛАСИЕ СУПРУГА (СУПРУГИ) НА СДЕЛКУ. Если психическое здоровье продавца вызывает у вас сомнения (или его преклонный возраст), затребуйте СПРАВКУ О ЕГО ДЕЕСПОСОБНОСТИ. Невменяемость на момент свершения сделки может стать причиной признания её недействительной.

При общении с продавцом не забудьте сравнить, сколько соток было выделено продавцу ПО ДОКУМЕНТАМ и сколько ФАКТИЧЕСКИ ее продается сейчас. 

Дополнительными документами для осуществления сделки являются:

-справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам на участок;

-справка об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке;

-справка об отсутствии арестов, обременении и запрещений;

-выписка из ЕГРП.

Житейский совет перед регистрацией сделки: обратитесь в страховую компанию. Если документы вызовут у них подозрение, это будет для вас знаком.

После сбора всех документов сделку можно осуществить через нотариуса или предоставить документы в Федеральную Регистрационную Палату (современное название РОСРЕЕСТР).